Как проверить объект перед покупкой: разбор кейса с зонами КРТ и ППТ

Поступил объект с интересными параметрами:

• Кадастровая стоимость — 550 млн ₽
• Цена продажи — 320 млн ₽
• Текущий доход — 2,5 млн ₽/мес. (30 млн ₽/год)
• Есть ГПЗУ с ТЭП на 15 000 кв. м
• Участок расположен около ТТК, но с подъездом «на троечку»

На первый взгляд, объект продаётся с мультипликатором около 11 (320/30), что выглядит в рынке.

Перед тем как взяться за сделку или отказываться от неё, мы провели стандартную, но важную проверку:

• Проверили попадание в зону КРТ
• По кадастровому номеру на сайте krt.mos — не попадает.
• Проверили в ГИС ОГД (gisogd.ru)
• Участок отобразился в синей зоне. Это первый звоночек.
• Уточнили статус зоны

В ГИС ОГД также увидели, что участок попадает в зону ППТ (проекта планировки территории). ППТ находится в разработке.

Попадание в зону ППТ, особенно при наличии синей зоны в ГИС ОГД, с высокой вероятностью означает, что:

• через 3–4 года город начнёт рассылать уведомления о сносе зданий;
• собственникам будут выплачиваться компенсации;
• текущее использование объекта (аренда, эксплуатация) может быть ограничено.

Таким образом, перед покупателем встаёт выбор:

• рассматривать объект как действующий бизнес с текущим доходом;
• либо как инвестиционную историю с ожиданием компенсации при сносе.

Объект в синей зоне КРТ (пока без установленных ТЭП) и в зоне разрабатываемого ППТ — это ключевой риск! Такие нюансы не видны при поверхностной оценке, но могут кардинально изменить экономику сделки.

Перед покупкой коммерческой недвижимости обязательно проверяйте:

• зоны КРТ;
• наличие утверждённых и разрабатываемых ППТ;
• отображение в ГИС ОГД (особенно синие и красные зоны см. mos.ru).

Если нужна помощь с анализом рисков по вашему объекту — пишите, разберём.