Проблема определения наилучшего использования земельного участка и недвижимости. Зачем это делать и когда это реально нужно?
2026-06-08 09:00
Цикл статей «BEST USE: от анализа к прибыли». Часть 1 — анализ местоположения
Исторически понятие НЭИ (наилучшее использование земельного участка) пришло из оценочного бизнеса. Чтобы правильно определить рыночную стоимость, оценщик должен быть уверен: объект действительно используется наилучшим образом. Например, земельный участок можно использовать под строительство гостиницы, логистического центра или многоквартирного дома. Рыночная стоимость участка будет выше при строительстве многоквартирного дома — хотя бы потому, что благодаря высотности можно разместить гораздо большую площадь недвижимости, чем при одноуровневой застройке склада. Порядок определения НЭИ прописан в оценочном законодательстве, и для оценщика всё понятно.
Но оценочный НЭИ никогда не даст ответ на главные вопросы, которые волнуют профессиональных девелоперов и собственников недвижимости:
«Что построить на участке, чтобы это было востребовано рынком?»
«Как мне наиболее эффективно использовать мою недвижимость прямо сейчас?»
Для ответа на эти вопросы нужен не оценщик, а консультант-аналитик. Он прорабатывает разные варианты использования участка или объекта и находит наилучший — именно с точки зрения рыночного спроса и доходности.
Почему девелопер или собственник не может провести такой анализ сам? Зачем нужен консультант?
Дело в объёме информации, которую нужно собрать, проанализировать, структурировать, превратить в выводы — а затем перевести эти выводы в квадратные метры, цены продажи и ставки аренды. По сути, девелопер или собственник должен получить обоснованную идею: что именно будет востребовано рынком на данном участке.
Собственной команды часто не хватает. Компания может отлично уметь строить жилые объекты, но понятия не иметь, как проектируются и сдаются в аренду производственные или складские здания. Нанимать узких профильных специалистов в штат — дорого. Гораздо дешевле взять консультанта на конкретный проект.
При выработке концепции будущего строительства профессионалы всегда делают несколько вариантов, получают разные мнения — чтобы снизить риски. Ошибка в выборе НЭИ (концепции) на старте гарантированно приведёт к проблемам с продажей или сдачей в аренду на финише.
Как мы определяем НЭИ на практике? Разбор на примере
Ниже я покажу, как строится анализ местоположения — первый и ключевой этап. В следующих статьях разберём анализ рынков спроса и предложения, а затем — разработку концепции и финансовой модели.
1. Анализ местоположения
При качественном выполнении этого раздела можно уже на ранней стадии получить ответ, какой вид недвижимости имеет смысл строить.
Приведу реальный кейс (данные изменены для конфиденциальности).
I. Общие данные об участке
Расположение: г.о. Химки
Категория земель: земли населённых пунктов
Площадь участка: 30 922 кв. м
под существующую базу: 10 000 кв. м
под развитие: 19 922 кв. м
Предельная высота застройки (по ГПЗУ): 17 этажей
Максимальный процент застройки: от 40% до 75%
Санитарно-защитные зоны: третий пояс охранной зоны источников водоснабжения
ВРИ (вид разрешённого использования): для строительства и эксплуатации производственной базы
Обеспечение инженерными сетями: электричество (4 900 кВт), газ (3 974 куб. м/час)
Что это даёт: мы видим, какие объёмы строительства город уже предусмотрел для этого участка, и что подключение к сетям технически возможно.
II. Транспортная и пешеходная доступность (пример для туристической базы)
От Москвы до участка — 40 минут на автомобиле по Ярославскому или Щёлковскому шоссе (плохо).
От городов Щёлковского района: от г. Щёлково — 11 минут, от г. Королёв — 35 минут (плохо).
Общественным транспортом от МКАД — более часа (плохо).
Ближайшая остановка — в пешей доступности, 4 маршрута связывают центр Щёлково с ж/д станциями.
Вдоль южной границы участка проходит дорога без тротуаров — пешеходы не пройдут.
Въезд на участок не виден с главной транспортной магистрали, удалён на 200 метров.
Вывод: плохая транспортная и пешеходная доступность, отсутствие видимости въезда позволяют рассчитывать только на местный спрос (жители Щёлково и ближайших коттеджных посёлков). Если мы хотим, чтобы люди специально ехали на объект издалека, нужна мощная точка притяжения — это самый важный вопрос при определении НЭИ и разработки концепции.
III. Окружение участка
Северо-восток: магазин «Леруа Мерлен» (16 000 кв. м).
Юго-восток: крупный завод на 2000 сотрудников.
Южная граница: массив ИЖС, удалённый на 560 м.
Западная граница (Окружное шоссе): производственные помещения и грузовые автосервисы (27 000 кв. м в 17 зданиях).
Пересечение улиц: кафе (1000 кв. м).
За Окружным шоссе: бывший литейный завод (172 га советской промнедвижимости).
Вывод: вокруг развиваются торговля и производство. Крупный завод — это якорь. Его поставщики и дистрибьюторы будут искать складские площади рядом, чтобы сократить логистические издержки. Сам завод тоже может быть заинтересован в аренде складов поблизости. Значит, складская недвижимость имеет хороший потенциал.
IV. Развитие окружения
С западной границы соседний участок — под общественное питание, планируется 3-этажный ресторанный комплекс.
Северная граница — зона развития парка вокруг карьера. В 2022 году прошёл конкурс на эскизный проект благоустройства, администрация планирует завершить проект к концу 2025 года.
Южная граница — строительство станции метро (план — 2028 год).
Выводы: мы видим, как город и регион планируют развивать территорию. Это позволяет оценить, как изменится потенциал участка в ближайшие годы. Развитие может как усилить привлекательность (метро, парк), так и создать новые ограничения.
V. Градостроительные ограничения (граданализ)
63,9% площади участка (7 932 кв. м из 12 408) находится в водоохранной зоне реки Каменка. 6,5% (801 кв. м) — в прибрежной защитной полосе той же реки.
Оформлен публичный сервитут площадью 716 кв. м. Реально используемая площадь: 10 891 кв. м (южная часть участка). Можно строить с учётом ограничений: благоустройство, объекты улично-дорожной сети, внеуличный транспорт. При согласовании условно-разрешённого вида использования (УВРИ) возможно размещение общепита, развлечений, гаражей, спортивных объектов (ФОК) и спортплощадок.
Важно: профессиональный девелопер проводит граданализ самостоятельно и понимает, как снять или обойти то или иное ограничение. Граданализ позволяет точно определить, какие функции вообще можно рассматривать для участка.
VI. Анализ видимости
Объект коммерческой недвижимости — особенно ритейл или бизнес-центр — должен быть хорошо виден с основных транспортных магистралей. Он должен доминировать в окружающей застройке. Это напрямую влияет на коммерческий и рекламный потенциал.
В нашем примере въезд на участок не виден с главной магистрали (удалён на 200 метров). Это минус для торговли, но для складов — не критично.
Что даёт анализ местоположения (резюме по разделу)
После проработки всех шести пунктов мы получаем ответы на вопросы:
Сильные и слабые стороны локации.
Возможности и угрозы — как использовать сильные стороны и нивелировать слабые.
Какие виды недвижимости имеет смысл рассматривать, чтобы найти разрывы между спросом и предложением.
В приведённом примере анализ локации подсказал: разумно рассматривать складскую недвижимость класса B/C для локальных производителей и дистрибьюторов. Плохая транспортная доступность для внешнего клиента и низкая видимость убивают ритейл и гостиницы, но складам это не мешает. При этом рядом есть крупный завод и промзона — готовый спрос на аренду.
Физическое описание местоположения — что и где находится, параметры участка, инженерия.
Анализ пешеходной и транспортной доступности. Для разных типов недвижимости критерии свои: складам важен подъезд фур, торговле — пешеходный поток.
Анализ окружения и его развития. Для гостиницы плюсом будет выставочный центр, для жилья — парковая зона, а выставочный центр рядом с жильём — скорее минус.
Градостроительный анализ — что реально можно построить с учётом всех зон, сервитутов, ограничений.
Анализ видимости — насколько объект заметен с ключевых дорог.
Повторю главную мысль. Девелоперам НЭИ нужен, чтобы понять, что строить. Собственникам недвижимости — чтобы понять, как эффективнее использовать имеющийся объект.
Пример из жизни: ТРЦ «Гудзон»
Комплекс построили с ошибкой: общая арендная площадь (GLA) оказалась значительно больше реальной рыночной потребности. ТРЦ работал плохо. Потом рынок торговой недвижимости вошёл в рецессию — проект стал убыточным. Его купил жилищный девелопер («Основа») с планом построить на этом месте ЖК. Но и рынок жилья начал стагнировать. В итоге объект перепродали московскому правительству под городские нужды.
Если бы владельцы «Гудзона» на этапе, когда ТРЦ уже показывал слабые результаты, провели качественный анализ НЭИ, они бы, скорее всего, нашли вариант строительства жилого комплекса как экономически эффективный. Убытки, понесённые по ТРЦ, были бы покрыты за счёт продаж квартир.