Best Use-анализ и НЭИ | Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости | Co-broker.

Best use в переводе с английского на русский язык — это анализ наиболее эффективного использования любого объекта недвижимости, в том числе и земельного участка. Ещё его называют в российских стандартах оценки «наилучшее и наиболее эффективное использование» — НЭИ.

Эта методика позволяет определить, какой из вариантов использования вашего объекта недвижимости наиболее эффективен. Проще говоря, консультант/собственник делает ряд предположений по вариантам возможного использования актива и просчитывает каждый из вариантов. Сравнивает их между собой и выбирает наиболее эффективный с точки зрения получения дохода/прибыли/рентабельности.

Важно, что при выборе вариантов учитываются юридические, градостроительные и функциональные ограничения объекта недвижимости.

Например, вы хотите построить склад на территории Москвы, но градостроительные регламенты говорят, что плотность застройки должна быть не менее 15 000 кв. м/га, тогда как эффективная плотность застройки для склада — 1 этаж — составит 5 000 кв. м/га. Значит, гипотеза о строительстве одноэтажного склада несостоятельна.

Вы можете сказать: «Я пойду и поменяю градостроительный регламент, чтобы мне разрешили строить склад в 1 этаж». Теоретически это возможно, но для этого нужно пройти комиссию, общественные слушания, получить одобрение администрации. Понятно, что шансы получения одобрения на изменение регламентов малы. Поэтому такой варината отметается.

Консультант анализирует все возможные варианты (на самом деле их не много) с учетом возможных ограничений и дальше делает модель, учитывающую расходы и доходы, сопоставляет и рекомендует наилучший вариант использования объекта.

Обычно в стандартах определяют рыночную стоимость недвижимости, равновесную, ликвидационную и стоимость, которая заложена в предпосылках оценки. Например, это может быть инвестиционная стоимость.

По нашему мнению, рыночная стоимость наиболее чётко отражает потенциальную цену сделки, так как в ней заложен best use. То есть при определении стоимости оценщик определил best use и, исходя из этого, уже сделал оценку объекта.

Если вы планируете продавать объект, то для уверенности, что вы не продешевили, вам лучше провести best use анализ. Это защитит вас от ощущения, что вы продешевили при продаже.

Консалтинг в недвижимости при best use анализе предполагает использование разнообразных данных: начиная от данных о градостроительных ограничениях, позволяющих оценить возможный объём строительства, до данных о сделках — купли-продажи/аренда — с ценовыми индикаторами.

Например, вы решили определить best use для земельного участка, расположенного в зоне редевелопмента промзон — на территории, подлежащей комплексному развитию, КРТ. Вам нужно понимать, имеет ли смысл его продавать или ждать компенсации от московского правительства.

Для этого вам нужны будут данные градостроительного анализа, позволяющие выявить все ограничения участка; анализ рынков для определения возможных вариантов использования участка: офисы, гостиницы и пр. — традиционные сектора рынка коммерческой недвижимости — и/или субрынков, где нужны разные данные: light industrial-аналитика, креативные кластеры и объекты культурного наследия - аналитика и пр.

Для анализа рынков нужны индикаторы спроса — вакантность, предложения — будущий ввод, ставки аренды и цены продажи, конкуренция.

После сбора всех данных и их обработки строится модель, которая точно покажет, как лучше использовать ваш участок — best use. Тогда становится понятно, кто может купить ваш актив, например, это может быть жилищный девелопер, которому интересен Ваш лот для зачёта льготы по местам приложения труда — МПТ.

Данная работа является обычной процедурой для компании, работающей в сфере консалтинга коммерческой недвижимости.
Мы предоставляем консалтинг коммерческой недвижимости полного цикла: от градостроительного анализа до финансовой модели.

Мы провели best use анализ для сотен объектов — от складов до жилых домов. Получите такой же расчёт для вашего актива.