Вводная
Поступил объект с интересными параметрами:
На первый взгляд, объект продаётся с мультипликатором около 11 (320/30), что выглядит в рынке.
- Кадастровая стоимость — 550 млн ₽
- Цена продажи — 320 млн ₽
- Текущий доход — 2,5 млн ₽/мес. (30 млн ₽/год)
- Есть ГПЗУ с ТЭП на 15 000 кв. м
- Участок расположен около ТТК, но с подъездом «на троечку»
На первый взгляд, объект продаётся с мультипликатором около 11 (320/30), что выглядит в рынке.
Что сделали
Перед тем как взяться за сделку или отказываться от неё, мы провели стандартную, но важную проверку:
В ГИС ОГД также увидели, что участок попадает в зону ППТ (проекта планировки территории). ППТ находится в разработке.
- Проверили попадание в зону КРТ
- По кадастровому номеру на сайте krt.mos — не попадает.
- Проверили в ГИС ОГД (gisogd.ru)
- Участок отобразился в синей зоне. Это первый звоночек.
- Уточнили статус зоны
В ГИС ОГД также увидели, что участок попадает в зону ППТ (проекта планировки территории). ППТ находится в разработке.
Что это значит для инвестора
Попадание в зону ППТ, особенно при наличии синей зоны в ГИС ОГД, с высокой вероятностью означает, что:
Таким образом, перед покупателем встаёт выбор:
- через 3–4 года город начнёт рассылать уведомления о сносе зданий;
- собственникам будут выплачиваться компенсации;
- текущее использование объекта (аренда, эксплуатация) может быть ограничено.
Таким образом, перед покупателем встаёт выбор:
- рассматривать объект как действующий бизнес с текущим доходом;
- либо как инвестиционную историю с ожиданием компенсации при сносе.
Вывод
Объект в синей зоне КРТ (пока без установленных ТЭП) и в зоне разрабатываемого ППТ — это ключевой риск! Такие нюансы не видны при поверхностной оценке, но могут кардинально изменить экономику сделки.
Перед покупкой коммерческой недвижимости обязательно проверяйте:
Если нужна помощь с анализом рисков по вашему объекту — пишите, разберём.
Перед покупкой коммерческой недвижимости обязательно проверяйте:
- зоны КРТ;
- наличие утверждённых и разрабатываемых ППТ;
- отображение в ГИС ОГД (особенно синие и красные зоны см. mos.ru).
Если нужна помощь с анализом рисков по вашему объекту — пишите, разберём.
